Liên tiếp giảm trưởng, số dư vay mua nhà cá nhân của sáu ngân hàng lớn đã giảm 1,9 nghìn tỷ trong 3 năm

Là các chủ thể chính trong thị trường tài chính bất động sản, sáu ngân hàng quốc doanh lớn nhất chiếm hơn 75% thị phần trong thị trường vay mua nhà cá nhân trong số 42 ngân hàng niêm yết.

Theo thống kê của First Financial, vào năm 2025, tổng dư nợ vay mua nhà cá nhân của sáu ngân hàng quốc doanh lớn nhất đạt 25 triệu tỷ nhân dân tệ, giảm khoảng 2,7% so với cùng kỳ năm trước, tiếp tục xu hướng giảm trưởng âm kể từ năm 2023. Tính đến năm ngoái, dư nợ vay mua nhà của sáu ngân hàng này đã giảm 1,88 triệu tỷ nhân dân tệ so với đỉnh điểm năm 2022.

“Việc giảm dư nợ vay mua nhà cá nhân về bản chất là kết quả tự nhiên và phản ánh khách quan trong quá trình điều chỉnh chu kỳ bất động sản.” Nhà nghiên cứu đặc biệt của Ngân hàng SuShang, Tước Hồng Ngôn, phân tích với phóng viên, điều này phản ánh không chỉ nhu cầu vay mua nhà mới yếu ớt mà còn bao gồm cả sự mất mát của các khoản vay tồn kho.

So với đỉnh điểm, giảm 1,88 triệu tỷ nhân dân tệ

Theo dữ liệu của Wind, First Financial phát hiện, vào năm 2025, tổng dư nợ vay mua nhà của sáu ngân hàng quốc doanh lớn nhất đạt 25,07 triệu tỷ nhân dân tệ, giảm 693,1 tỷ nhân dân tệ so với năm 2024, giảm 2,69% so với cùng kỳ. Nhìn vào tỷ lệ giảm so với cùng kỳ, mức giảm của năm 2025 so với năm 2024 đã mở rộng chút ít, từ 2,52%.

Kể từ năm 2020, quy mô vay mua nhà của sáu ngân hàng đã trải qua chu kỳ biến động “tăng trưởng nhanh - giảm tốc - giảm liên tiếp”. Trong giai đoạn 2020-2021, quy mô vay mua nhà của sáu ngân hàng vẫn duy trì tăng trưởng hai chữ số, đánh dấu thời kỳ kết thúc của đà tăng giá bất động sản đơn phương.

Năm 2022 là một bước ngoặt quan trọng, khi động lực tăng trưởng bất động sản rõ ràng yếu đi, tốc độ tăng dư nợ vay mua nhà của sáu ngân hàng giảm mạnh xuống còn 1,78%, đạt đỉnh gần 27 triệu tỷ nhân dân tệ trong lịch sử.

Từ năm 2023 đến 2025, khi ngành bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu, quy mô vay mua nhà của sáu ngân hàng liên tục giảm trong 3 năm, tốc độ giảm dần mở rộng theo từng năm, lần lượt là giảm 1,92%, giảm 2,52% và giảm 2,69%. Năm ngoái, dư nợ vay mua nhà của sáu ngân hàng đã giảm 1,88 triệu tỷ nhân dân tệ so với đỉnh năm 2022.

“Việc giảm dư nợ vay mua nhà cá nhân về bản chất là kết quả tự nhiên và phản ánh khách quan trong quá trình điều chỉnh chu kỳ bất động sản.” Nhà nghiên cứu đặc biệt của Ngân hàng SuShang, Tước Hồng Ngôn, phân tích, đằng sau việc giảm quy mô là do nhu cầu vay mua nhà mới yếu ớt, thị trường bất động sản liên tục điều chỉnh dẫn đến diện tích và doanh số bán hàng của nhà ở thương mại giảm rõ rệt, ý định mua nhà của cư dân giảm sút, khoản vay trung dài hạn mới mở còn thấp; đồng thời, các ngân hàng tăng cường kiểm soát rủi ro, nâng cao tiêu chuẩn phê duyệt, một số khu vực có giá nhà cao đã có tỷ lệ đòn bẩy cao, cả hai yếu tố này hạn chế việc phát hành các khoản vay mới.

“Thứ hai là, các khoản vay tồn kho mất đi nhanh chóng, một số cư dân chọn trả trước để giảm gánh nặng lãi suất trong chu kỳ lãi suất giảm; thứ ba là, việc trả nợ gốc và lãi đều đặn hàng tháng, khi khoản vay mới phát hành không đủ để bù đắp, cũng sẽ tự nhiên kéo giảm dư nợ.” Ông nói.

Chuyên gia phân tích của Đông Wu, Lý Vũ, cho rằng, hiện nay, thị trường bất động sản Trung Quốc đang ở giai đoạn chuyển đổi năng lượng cũ sang mới, tìm kiếm cân bằng động mới. Cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, môi trường thị trường thể hiện những đặc điểm mới: một mặt, lãi suất vay mua nhà tồn kho và lãi suất vay quỹ tiết kiệm nhà ở đồng bộ giảm, đã đẩy chi phí mua nhà của cư dân xuống mức thấp nhất trong những năm gần đây; mặt khác, sự ổn định của niềm tin thị trường vẫn cần nhiều chính sách chính xác, hiệu quả và bền vững hơn.

Tỷ lệ nợ xấu vay mua nhà của hai ngân hàng lớn vượt 1%

Xét về quy mô vay mua nhà của các ngân hàng, năm ngoái, Ngân hàng Xây dựng đứng đầu với dư nợ gần 5,99 triệu tỷ nhân dân tệ. Trong buổi công bố kết quả kinh doanh năm 2025, Chủ tịch Ngân hàng Xây dựng, Trương Nghị, cho biết, năm ngoái, ngân hàng đã nắm bắt cơ hội cấu trúc thị trường bất động sản, thực hiện các chính sách theo từng thành phố, hoàn thiện chiến lược đối với nhà mới và nhà cũ, hỗ trợ thúc đẩy hệ thống cơ sở bán hàng thương mại và cải cách hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở, củng cố khả năng cạnh tranh trong dịch vụ tài chính nhà ở cá nhân.

Ngân hàng Công Thương với quy mô 5,88 triệu tỷ nhân dân tệ đứng thứ hai. Theo dữ liệu trước đó, dư nợ vay mua nhà cá nhân của Ngân hàng Xây dựng và Ngân hàng Công Thương chiếm khoảng 36%-37% tổng số của 42 ngân hàng niêm yết.

Tiếp theo là Ngân hàng Nông nghiệp và Ngân hàng Trung Quốc, năm ngoái dư nợ vay mua nhà cá nhân lần lượt là 4,82 triệu tỷ và 4,57 triệu tỷ nhân dân tệ; trong khi đó, quy mô vay mua nhà của Ngân hàng Tiết kiệm Bưu điện và Ngân hàng Giao thông nhỏ hơn, lần lượt là 2,37 triệu tỷ và 1,44 triệu tỷ nhân dân tệ.

Xét về tốc độ tăng trưởng, năm 2025, dư nợ vay mua nhà của sáu ngân hàng đều giảm, nhưng mức giảm khác nhau. Ngân hàng có mức giảm nhỏ nhất là Ngân hàng Tiết kiệm Bưu điện (-0,37%); tiếp theo là Ngân hàng Giao thông (-1,65%) và Ngân hàng Trung Quốc (-1,89%), đều kiểm soát giảm trong phạm vi dưới 2%; các ngân hàng lớn hơn như Ngân hàng Công Thương (-3,41%), Ngân hàng Nông nghiệp (-3,38%) và Ngân hàng Xây dựng (-3,18%) đều giảm trên 3%, các ngân hàng hàng đầu điều chỉnh mạnh hơn. Đặc biệt, Ngân hàng Công Thương, quy mô vay mua nhà cá nhân giảm hơn 2000 tỷ nhân dân tệ so với cùng kỳ.

Về tỷ lệ nợ xấu, do ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô và chu kỳ suy giảm bất động sản, tỷ lệ nợ xấu vay mua nhà của các ngân hàng đều có xu hướng tăng.

Năm ngoái, ngoại trừ tỷ lệ nợ xấu vay mua nhà của Ngân hàng Trung Quốc giảm nhẹ 0,01 điểm phần trăm, 5 ngân hàng quốc doanh còn lại đều tăng tỷ lệ nợ xấu ở mức độ khác nhau. Trong đó, Giao thông và Ngân hàng Công Thương lần lượt tăng 0,43 điểm phần trăm và 0,33 điểm phần trăm, đều vượt 1%, đạt 1,01% và 1,06%.

Trong buổi họp kết quả kinh doanh năm 2025, nhiều lãnh đạo các ngân hàng niêm yết đã nhìn lại hoạt động vay mua nhà, xử lý nợ xấu của năm trước cũng như chiến lược và tiến trình phát triển trong năm nay.

Ban quản lý Ngân hàng Trung Quốc cho biết, năm ngoái, ngân hàng đã hỗ trợ ổn định thị trường bất động sản, tổng dư nợ vay mua nhà cá nhân vượt quá 5000 tỷ nhân dân tệ. Năm nay, ngân hàng sẽ tiếp tục mở rộng quy mô vay mua nhà cá nhân và vay tiêu dùng phi bất động sản, thúc đẩy phát triển đồng bộ sản phẩm, khách hàng và kịch bản, xây dựng hệ sinh thái tiêu dùng toàn diện.

Phó Chủ tịch Ngân hàng Giao thông, Chu Vạn Phúc, khi đề cập đến khoản vay thế chấp, cho biết, năm ngoái, quý 1, thị trường bất động sản có xu hướng tích cực nhỏ, vay thế chấp tăng trưởng so với cùng kỳ, còn năm nay, quý 1, thị trường bất động sản vẫn đang điều chỉnh sâu, khoản vay thế chấp của Giao thông vẫn lớn hơn số tiền cho vay mới, thể hiện giảm trưởng. Tuy nhiên, ông cũng nói thêm rằng, từ tháng 3 trở đi, số lượng hồ sơ vay thế chấp rõ ràng tăng lên. Dù so với hai quý đầu năm ngoái hay so với quý 3-4 năm ngoái, đều tăng khoảng 15%.

Chu Vạn Phúc cho rằng, đây là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang ổn định trở lại. Tin rằng theo xu hướng này, năm nay, các khoản vay mua nhà sẽ dần thoát khỏi giảm trưởng, đạt tăng trưởng dương, đồng thời thúc đẩy tăng trưởng dự kiến của các khoản vay bán lẻ.