Rapport d'analyse de l'investissement et de l'acquisition foncière des entreprises immobilières chinoises de janvier à mars 2026

（Source : Ke’erui Études immobilières）

Aperçu

1. La prime lors des enchères foncières recule, se rapprochant du niveau mensuel moyen observé au T4 de l’an dernier

2. La baisse des seuils de valeur des actifs et des montants est nettement moins marquée, tandis que le seuil de surface continue de s’élargir

3. Montant des acquisitions foncières des 100 premières entreprises en investissement : 159.6B de RMB

4. Moins de 30 % des promoteurs immobiliers parmi les 100 premiers acquièrent des terrains ; Yuexiu Property et Poly Development dépassent 1.04B de RMB chacun

5. Au T2, maintenir une tendance de redressement local des prises de terrain, avec une attitude d’investissement globale prudente

Analyse

Préambule : Au T1 2026, les montants investis pour acquérir des terrains par les promoteurs immobiliers ont chuté de moitié en glissement annuel ; seules moins de 30 % des entreprises ont effectué des prises de terrain. L’investissement conserve une posture prudente. Les segments centraux sont localement très dynamiques, mais la configuration des villes de niveau trois et quatre reste morose ; au T2, cette tendance pourrait se poursuivre.

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La prime lors des enchères foncières recule, se rapprochant du niveau mensuel moyen observé au T4 de l’an dernier

En mars, la prime moyenne des ventes aux enchères foncières atteint 3,1 %, soit une baisse de 6,1 points de pourcentage par rapport à février sur l’ensemble du mois. D’une part, cela s’explique par l’augmentation des volumes de transactions des terrains de mise à jour urbaine dans les villes de rang 1 et 2 ; d’autre part, la part des transactions dans les villes de rang 3 et 4 augmente. Néanmoins, certains terrains restent en partie très prisés, par exemple les terrains résidentiels de la zone Est de Hangzhou New City et de Qianjiang Century City : leurs primes sont respectivement de 51 % et 16 %.

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La baisse des seuils de valeur des actifs et des montants est nettement moins marquée, tandis que le seuil de surface continue de s’élargir

À la fin de mars, le seuil de valeur des nouvelles réserves foncières ajoutées par 100 entreprises échantillons typiques est de 510M de RMB, en hausse de 4 % par rapport au mois précédent, et en baisse de 11 % en glissement annuel ; la réduction s’est toutefois resserrée d’environ 10 points de pourcentage par rapport aux mois de janvier-février. Le seuil pour le total des prix des nouvelles réserves des 100 meilleurs promoteurs est de 140k de RMB, essentiellement stable par rapport à la même période l’an dernier. Il en ressort que, après la mise sur le marché de terrains de qualité dans les villes centrales, l’enthousiasme des entreprises à acquérir des terrains s’est amélioré. En revanche, le seuil de surface de planchers (cumulé des 100 meilleurs) pour les nouvelles réserves est de 159.6B de m², en baisse de 18 % en glissement annuel par rapport au mois précédent ; compte tenu de la répartition des acquisitions foncières des entreprises, le marché des terrains de faible niveau demeure relativement atone.

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Montant des acquisitions foncières des 100 premières entreprises en investissement : 23.97M de RMB

Même si, après la fête, la vitesse de l’offre de terrains a repris, il existe encore un écart important par rapport à la tendance « fréquences élevées, qualité élevée » observée lors des offres de terrains au T1 de l’an dernier dans plusieurs villes très chaudes. Par conséquent, en matière d’acquisition de terrains, les baisses des indicateurs de valeur des actifs, des montants et des surfaces par rapport à la même période de l’an dernier sont toutes très marquées.

Parmi les promoteurs immobiliers du top 100 en valeur des nouvelles réserves foncières, la somme des top 100 pour les nouvelles valeurs des actifs, le total des prix et les surfaces de planchers atteint respectivement 322,5 milliards de RMB, 159,6 milliards de RMB et 239,7 millions de m². Par rapport à la période de janvier à février, les indicateurs de prise de terrain de mars montrent un redressement évident, mais avec une forte baisse en glissement annuel. Sur janvier à mars, la valeur des actifs, les montants et la surface reculent respectivement de 48 %, 50 % et 29 % en glissement annuel.

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Moins de 30 % des promoteurs immobiliers parmi les 100 premiers acquièrent des terrains ; Yuexiu Property et Poly Development dépassent 10 milliards de RMB chacun

En examinant la typologie des entreprises qui acquièrent des terrains, la structure « les entreprises centrales en tête, principalement les plateformes d’investissement urbain » se poursuit encore. L’intention globale des entreprises d’acquérir des terrains demeure plutôt prudente. Parmi les entreprises classées dans le top 100 en vente, seules moins de 30 % ont comptabilisé des entrées de réserves foncières. Parmi les entreprises du top 10 en ventes, les montants d’acquisition (toutes modalités) de Yuexiu Property, Poly Development et China Resources Land dépassent 9 milliards de RMB ; toutefois, en glissement annuel, seule Yuexiu Property maintient une croissance positive, la majorité des entreprises affichant une baisse supérieure à 60 % en glissement annuel.

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Au T2, maintenir une tendance de redressement local des prises de terrain, avec une attitude d’investissement globale prudente

En perspective pour le T2, nous estimons que le marché foncier affichera une tendance « redressement local, prudence globale ». Avec la mise sur le marché de terrains de qualité dans les villes centrales, la chaleur des enchères foncières est susceptible de remonter temporairement, mais la posture prudente des entreprises ne pourra pas être modifiée fondamentalement.

D’une part, le niveau de confiance dans les prises de terrain est freiné par l’errance du marché au niveau de son point bas. La base de la reprise des ventes immobilières n’est pas encore solide ; la plupart des promoteurs immobiliers subissent encore des pressions sur les flux de trésorerie. Ainsi, la priorité des investissements reste la sécurité des fonds et la garantie de la commercialisation (écoulement). Les décisions d’acquisition de terrains tendent donc à être plus conservatrices. D’autre part, la chaleur se concentre fortement sur les cœurs de marché. Les points chauds des enchères foncières se concentreront dans les zones centrales des villes de rang 1 et dans les secteurs de qualité des villes de rang 2 solides. Les villes de rang 3 et 4 ainsi que les zones plus éloignées restent durablement moroses ; la caractéristique « chaud en points, froid en surface » est clairement visible.

Sur le plan de la configuration des entreprises, les entreprises d’État centrales et les plateformes d’investissement urbain continuent de dominer. Les entreprises d’État centrales et les entreprises d’État locales de qualité approfondissent les villes de rang 1 et 2 grâce à leurs avantages de financement ; les plateformes d’investissement urbain assurent des fonctions de soutien dans les villes de rang 3 et 4 ; quelques entreprises privées de qualité, financièrement stables, pourraient compléter des stocks opportunément, mais leurs capacités de prise de terrain restent limitées dans l’ensemble.

Pour les entreprises, il est encore nécessaire d’insister sur « la sécurité d’abord, un positionnement précis », de se concentrer sur les secteurs centraux et les villes centrales, et d’optimiser les modèles de coopération afin de réduire les risques. De plus, il faut saisir les opportunités pendant les fenêtres de politique publique ; tout en restant sur la ligne de sécurité, saisir les opportunités d’investissements structurels.

Mise en page : Huajuan, Xiao Q

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