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Acheter une maison avec Bitcoin : Coinbase, Fannie Mae rendent les prêts hypothécaires en crypto accessibles aux acheteurs grand public
Coinbase s’associe à Better Home & Finance pour déployer des prêts hypothécaires adossés à la crypto, garantis par Fannie Mae, marquant une étape vers l’intégration des actifs numériques dans le financement immobilier traditionnel.
La nouvelle offre permet aux emprunteurs éligibles de mettre en gage Bitcoin ou USDC comme garantie pour un apport sans vendre leurs avoirs, évitant ainsi d’éventuels impôts sur les plus-values tout en conservant une exposition à leurs actifs.
Conçus comme des prêts conformes, les prêts hypothécaires respectent les mêmes normes et protections que les prêts classiques adossés à Fannie Mae. Better origine et assure le service des prêts, tandis que Coinbase fournit la garde et l’infrastructure pour le bitcoin ou la crypto mis en gage.
Le produit cible un obstacle de longue date sur le marché du logement : le coût initial de l’apport.
D’après Better, environ 41 % des familles américaines ne parviennent pas à acheter des maisons faute de liquidités suffisantes, même lorsqu’elles détiennent d’autres formes de richesse.
« Depuis des décennies, le chemin vers l’accession à la propriété a exigé que les Américains vendent des actifs, liquident des placements ou retirent leur épargne-retraite », a déclaré le PDG de Better, Vishal Garg. « Ce partenariat ouvre une nouvelle voie pour des millions d’Américains qui détiennent des actifs numériques. »
Les entreprises estiment qu’environ 52 millions d’Américains — soit environ 20 % des adultes — ont déjà détenu des actifs numériques, selon un communiqué de presse de la société.
En permettant aux emprunteurs de mettre en gage de la crypto plutôt que de l’argent, le produit vise à libérer ce bilan pour faciliter l’accès au logement.
La Journée du Wall Street Journal a contribué à la couverture de cette actualité.
Prêts hypothécaires adossés à Bitcoin
Contrairement au crédit crypto adossé classique, les prêts hypothécaires sont conçus pour réduire au maximum le risque de volatilité pour les emprunteurs. Les prêts n’incluent pas d’appels de marge ni de compléments de garantie. Si le prix du bitcoin baisse, les emprunteurs ne sont pas tenus d’ajouter davantage de garanties, et les seuls mouvements du marché ne déclenchent pas de liquidation.
La garantie n’est en danger que si un emprunteur accuse au moins 60 jours de retard sur les paiements de l’hypothèque, ce qui s’aligne sur les calendriers de saisie standard dans le financement immobilier conventionnel.
Les taux d’intérêt du montage adossé à la crypto devraient être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires classiques sur 30 ans, d’environ 0,5 à 1,5 point de pourcentage, selon le profil des emprunteurs. Néanmoins, Coinbase soutient que l’arbitrage peut en valoir la peine pour les emprunteurs cherchant à éviter de liquider des actifs.
« La capacité de transformer la richesse numérique en accès au logement est une étape importante », a déclaré Max Branzburg, responsable des produits grand public et professionnels chez Coinbase. « Les hypothèques adossées à des tokens constituent une première étape vers l’accès à la propriété pour les générations plus jeunes. »
Le produit reflète l’évolution des schémas de détention de la richesse, en particulier chez les Américains plus jeunes. Les données de Coinbase montrent que 45 % des investisseurs plus jeunes possèdent de la crypto, contre 18 % pour les cohortes plus âgées, ce qui suggère que les actifs numériques deviennent une réserve de valeur principale pour une nouvelle génération.
Dans le même temps, l’accessibilité au logement s’est dégradée. Les prix des maisons ont dépassé la croissance des revenus, laissant de nombreux acheteurs potentiels « riches en actifs mais pauvres en liquidités ». Les prêts hypothécaires adossés à des tokens tentent de combler cet écart en traitant les avoirs en crypto comme une garantie utilisable plutôt que comme des investissements spéculatifs.
Better a déjà testé des modèles alternatifs de garantie. En 2023, l’entreprise a permis à certains employés d’Amazon de mettre en gage des actions comme apports pour des prêts. Les dirigeants disent que l’ajout de bitcoin et de crypto aurait pu accroître considérablement la demande de crédit, Garg estimant que la société aurait manqué jusqu’à $40 milliards de volumes d’origination en n’offrant pas ces produits plus tôt.
Le montage introduit aussi de nouvelles fonctionnalités propres aux actifs numériques. Les emprunteurs qui mettent en gage de l’USDC peuvent continuer à percevoir un rendement sur leurs avoirs, ce qui pourrait compenser les coûts du prêt hypothécaire. En outre, le modèle de garde de Coinbase permet aux utilisateurs de mettre en gage des portions spécifiques de leur portefeuille plutôt que de bloquer l’ensemble des actifs.
Les entreprises indiquent qu’elles prévoient d’élargir progressivement la gamme de garanties éligibles, potentiellement avec des actions tokenisées, des instruments à revenu fixe et des actifs immobiliers.
Même si des prêts hypothécaires adossés à la crypto existaient déjà dans des canaux de gestion de patrimoine de niche, l’implication de Fannie Mae signale un changement vers une adoption plus large. En tant qu’entreprise parrainée par le gouvernement, Fannie Mae fixe les normes pour une grande partie du marché hypothécaire américain.
En alignant la garantie en bitcoin avec les structures de prêts conformes, le partenariat Coinbase-Better positionne les actifs numériques comme faisant partie de l’infrastructure financière grand public, plutôt que comme un système parallèle.
Coinbase a décrit le produit comme « aussi américain que la tarte aux pommes », le présentant comme une évolution du financement immobilier plutôt que comme un éloignement de celui-ci.
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