中海地產穿越周期之道：攻守兼備 內生驅動

3月31日，中海地產(0688.HK)發布2025年度業績，全年銷售合約額2512.3億元，位居行業第二，權益銷售蟬聯行業第一，歸母核心淨利潤130.1億元，利潤居全行業第二，經營現金淨流入167.3億元，期末持有現金1036.3億元。

攻守兼備：住宅、商業雙核鼎立

憑藉充裕的現金儲備，中海地產投資強勁。2025年，中海土地投資連續三年位居行業第一，全年新增土地投資金額1186.9億元，權益購地金額924.2億元。其中，香港、北京、上海、廣州、深圳權益購地金額佔比73.9%。截至2025年末，中海地產（不含中海宏洋）土地儲備總建築面積2,527.8萬平方米，權益面積2,285.6萬平方米。土儲貨值中，一線和強二線城市合計佔比86.5%，結構優質，充分保障未來可持續發展。

在行業整體仍呈調整、出清的態勢下，中海地產以“順周期”的投資力度逆勢而上，而財務表現依舊穩健，對照“三條紅線”標準，中海繼續穩居“綠檔”且各項指標保持優秀。資產負債率54.1%，處於行業最低區間，淨借貸比率34.2%；加權平均融資成本2.8%，繼續保持行業最低區間。中海地產是唯一獲兩家國際信用評級機構惠譽國際評級（Fitch Ratings）和標準普爾全球評級（S&P Global Ratings）兩家給予“A-”評級的內房上市公司。

據招商證券統計研究，自2016年以來，公司平均融資成本持續下降，從2016年的4.76%下降至2024年的3.10%，2025年進一步下降至2.90%。橫向比較，公司融資成本處於主要房企較低水平。招商證券在研報中稱，資金是房地產行業的“產能”，較低的融資成本是公司在拿地和銷售等經營端優勢所在。

中海地產的底氣何在？住宅市場的“攻”，與商業地產的“守”，互為呼應，形成整體。再看商業地產：

2025年商業營運收入人民幣72.0億元，已完全覆蓋中海地產總利息支出。購物中心、寫字樓雙核收入貢獻佔比81%，資產結構持續優化。一線及新一線城市項目收入佔比提升至78%，核心資產壓艙石效應進一步凸顯。年內，華夏中海商業資產封閉式基礎設施證券投資基金“中海商業REIT”（180607.SZ）在深圳證券交易所成功上市，是內地首單以“收購-改造-提升-盤活”模式落地的消費REITs，標誌著中海地產“投、融、建、管、退”全周期資產管理能力形成自循環。

內生動力：精細化運營 數字化系統創新

中海地攻守兼備的祕密何在？分析公司在成本、供應鏈建設、數字化管控等等，可以看出中海地產在業績領先的背後，有一個強大的“基座”，默默支撐著運營及投資。

成本管控關鍵，在精細化運營。在2025年年報中，中海地產分銷費用與行政費用合計佔收入比例僅為3.8%，而房地產行業50家樣本房企的平均銷管費用率（銷售+管理費用率）為4.89%。中海的3.8% 比行業均值低約1.1個百分點，成本優勢明顯。

供應鏈整合，低成本採購優質、全鏈條原材料。中海通過與供應商建立長期合作關係，降低了原材料採購成本；同時，通過標準化施工流程，減少了施工過程中的浪費。中海地產旗下深圳領潮供應鏈，整合上下游數百家合作夥伴，構建公開透明、優質高效的B2B交易服務平台。該平台不僅服務中海自身，更向全行業開放，通過數字化手段優化建材供應鏈管理，降低協同成本，提升產業鏈整體效率。

中海自主研發了覆蓋住宅、寫字樓、購物中心等，全業態的“房地產業務全生命周期數字化管控平台”，實現了“橫向到邊、縱向到底”的數字化管理。該平台在全國項目中應用，對開發運營的所有業務環節實現精準、量化的管理，提升管理效率並及時糾正管理偏差。

2025年，中海憑藉“基於大模型的地產智能業務協同平台”榮獲IDC“AI與生成式AI領軍者”大獎。該平台整合海量地產數據訓練專屬大模型，並與核心業務系統深度集成，業務人員無需技術背景即可快速搭建AI應用，覆蓋投資、設計、建造、運營等全流程。核心業務流程效率提升超40%，跨部門數據共享效率提升60%。

在工程建造上，中海通過“海築”工程管理系統，將工程管理全過程線上化、標準化，內置近3000條現場檢查問題分類、80餘條實測實量檢查項、超100道關鍵工序驗收標準。

在組織提效層面，與飛書協同搭建“中海通”平台。通過飛書多維表格等工具，將項目變更管理、詢價採購等流程線上化、標準化。例如，使用飛書進行項目變更管理，單項目可節省近300小時人工，大幅提升組織協同效率。

中海的內生性變革，從成本費用管控，到供應鏈構建，以及數字化創新，並非某一個維度的單點突破，而是戰略、平台、技術、業務、組織五位一體的系統性變革。中海通過深度研發，以及在一線建造、開發、營銷的實踐，在不斷迭代與創新中，構建房地產產業新生態。

中海“好房子”：從“面子”到“裡子” 解決痛點

2025年，中海在香港、北京、上海、廣州、深圳合計銷售合約額1254.4億元，單憑在一線的銷售業績，就足以排到2025年度房企銷售額排名的第七名，“一線之王”實至名歸。而中海“好房子”無疑是主力選手。

中海的研發團隊通過入戶調研、業主訪談、大數據分析等方式，深入了解客戶的“隱性需求”。中海結合對3.3萬戶家庭進行入戶調研，梳理出高頻痛點，並將其轉化為“六不六防三省三要”的需求框架。針對調研得出的“需求框架”，中海通過“好標準、好設計、好材料、好建造、好服務”的“六好集成”體系，系統性解決問題。

中海推出“中海好房子Living OS”系統，基於數字基建、整合鏈接和數智定制能力，構建空間智能生態平台。該系統包含16大產品系統，滿足客戶全維需求，不僅解決隔音、滲漏等傳統痛點，更通過全屋體檢、智慧能源、健康人居等系統，讓房子成為可持續升級的智慧終端。

中海通過Living OS系統，實現對客戶需求的“實時響應”，北京萬吉玖序、上海雲邸玖章等首批“中海好房子”上市推售，逆勢熱銷。

中海的“工科基因”，在數字化賦能之後，系統解決客戶的痛點，從“面子”到“裡子”，都以紮實的基本功，以及智能化加持，讓“好房子”名副其實，讓美好生活更有溫度。在2026年一季度，中海實現合約銷售額515.1億元，較去年同期增長11%，權益銷售額繼續穩居行業第一。

**商業運營：戰略聚焦 “雙引擎”布局 **

2025年，中海商業地產實現72億元營運收入，並完全覆蓋集團總利息支出。在行業第二增長曲線乏力的環境下，中海商業穩健前行，站穩腳跟。

中海商業的布局，首先是戰略聚焦。2025年，中海商業堅持“聚焦主流城市”策略，新增商業項目均位於一線城市與強二線城市的核心區域（如北京、上海、深圳、佛山等）。例如，北京中海大吉巷（西城區）、佛山映月湖環宇城等項目，均處於城市核心商圈或人口密集區，依托區域消費力與交通便利性，實現了高出租率（北京大吉巷出租率96%）與高客流量（開業首日客流超20萬人次）。

其次，“雙引擎”布局，購物中心與寫字樓成為左右雙翼。寫字樓業務憑藉59棟甲級寫字樓（國內最大寫字樓發展商）的規模優勢，租金收入保持行業第一；購物中心業務則通過“環宇系”標準化產品線（環宇城、環宇坊、環宇荟）實現快速複製，2025年新投入運營的6個商業項目中，購物中心佔比超60%，成為收入增長的重要拉動。

第三，精細化運營賦能。通過“一店一策”的品牌調整與空間升級，提升項目競爭力。例如，北京環宇荟改造後，租金提升32%；佛山映月湖環宇城（原南海怡豐城）通過優化動線、引入熱門品牌，成為佛山映月湖片區的消費新地標。

此外，2025年，中海商業通過“投融管退”資本閉環的構建，實現了資產的高效流轉與價值釋放。2025年，華夏中海商業REIT（180607.SZ）成功上市，成為國內首單以“收購-改造-提升-盤活”模式落地的消費REIT。該REIT以佛山映月湖環宇城為底層資產，從收購到上市僅用4年，實現了117.81%的資產增值率，並創下消費基礎設施REITs市場的認購紀錄（公眾認購倍數361.9倍）。華夏中海商業REIT樹立了資產證券化標杆，為商業地產的可持續發展提供了可複製的資本路徑。

中海商業的優異表現，使中海地產開發、商業運營形成一動一靜的雙品牌效應，互相襯托、彼此借力，形成整體。

結語

2026年，是“十四五”收官、“十五五”開局之年。房地產經歷了調整出清，已進入下半場。中海地產堅信未來每年仍將是數萬億的大市場，將迎來“十五五”房地產將進入高質量發展的新階段。中海本著“一專雙驅優生態”的戰略業務結構，專注不動產開發運營主航道、堅持租售並舉、構建全產業鏈的優化生態，在房地產高質量發展中，引領創新，行穩致遠。