Пан Шиї опублікував: Мої роздуми

Він сказав, що останні кілька днів він збирається з друзями, і тема завжди обертається навколо великих подій у нерухомості, збитки яких обчислюються у трильйони, а весь сектор майже руйнується.
Ця справа принесла безлічам сімей і всьому суспільству болю, і, можливо, потрібно кілька років, десятиліття, щоб це повільно загоїлося.
1. Корінь галузі: вроджений дисбаланс моделі
1. Від розподілу житла за соціальним статусом до товарного житла: запозичення моделі Гонконгу, але з викривленнями, правила спільної площі тощо, заклали приховані ризики галузі.
2. Вихід на іпотечний леверидж: пропорція першого внеску поступово зменшувалася з 50% до нуля, з’явилися порушення, такі як розстрочка внесків, підроблені контракти, фальшиві потоки, ризики левериджу безмежно зростали.
3. Попередні продажі та земельні банки: система попередніх продажів дозволяє девелоперам “продати ще до будівництва”, привласнюючи кошти, модель земельних банків сприяє накопиченню землі девелоперами, а уряд залежить від земельних доходів, формуючи викривлене співтовариство інтересів.
2. Відхилення галузі: відхилення від суті і вихід з контролю
1. Спотворена логіка конкуренції: галузь перетворилася з “будівництва хороших будинків” у “конкуренцію за леверидж, землю та масштаб”, з високим боргом і швидким обігом, фінансова сфера відірвалася від суті житла.
2. Відплив у порочне коло: девелопери підтримують роботу за рахунок попередніх коштів і нових позик; уряд підвищує ціну на землю; покупці сліпо гоняться за зростанням цін, разом створюючи бульбашку, перетворюючись на схему Понці з ударом барабану, дуже вразливу.
3. Обмеження громадської думки та правил: галузева атмосфера дозволяє лише хвалебні пісні, критики вважаються аутсайдерами, втрачаючи можливість раннього коригування.
Це не проблема цін на житло, а вся модель в цілому. Попередні продажі, спільна площа, земельні фінанси — поступово ведуть галузь у прірву.
Крихта епохи, що падає на безліч сімей, стає горою.