Останнім часом я занурююся у дані про REIT і чесно кажучи, тут є щось цікаве, на що більшість інвесторів може не звертати уваги. Усі говорять про те, що акції падають під час рецесій, але REIT під час рецесії насправді розповідають іншу історію.

Отже, ось у чому справа — REIT — це в основному цінні папери, які дозволяють вам володіти акціями в компаніях нерухомості. За законом, вони повинні тримати щонайменше 75% своїх активів у нерухомості та розподіляти 90% прибутку у вигляді дивідендів. Звучить нудно, поки не подивишся на реальні цифри.

Історично REIT показували високі результати. З 1972 по 2024 рік вони мали середньорічну дохідність 12,6% у порівнянні з 8% для S&P 500. Але так, останні п’ять років були важкими — лише 5,5% проти 15,3% ринку. Саме тому люди задаються справжнім питанням: чи є REIT фактично стійкими до рецесій?

Виявляється, під час рецесії REIT не показують так погано, як можна було б подумати. Під час спаду вони в середньому втрачають 17,6%, тоді як S&P 500 падає більш ніж на 20%. Тобто вони зазнають удару, але менше, ніж ширший ринок. Що ж дивно — це те, що трапляється далі.

За 12 місяців перед рецесіями REIT у середньому дають позитивний дохід у 5,7%. Потім під час самої рецесії — так, вони падають. Але тут починається цікаве — після останніх шести рецесій REIT відновлювалися в середньому на 22,7% у наступні 12 місяців. Це той тип відновлення, якого не можуть забезпечити більшість активів.

Чому швидке відновлення? Процентні ставки. Вартість нерухомості рухається разом із капітальними ставками, які тісно слідують за відсотковими ставками. Центральні банки знижують ставки під час рецесій, що знижує капітальні ставки і підвищує ціну нерухомості. Оскільки REIT торгуються на публічних ринках, ціни реагують миттєво. Ринки закладають у ціни те, якою буде вартість компаній через 12-18 місяців, а не сьогодні.

Але є нюанс — не всі REIT однакові. Дані центри, охорона здоров’я та REIT з трьома орендами демонструють особливу стійкість під час спаду. Готелі, білборди та REIT, орієнтовані на іпотеку? Вони зазнають сильних ударів. Тому, якщо ви розглядаєте REIT як захист під час рецесії, потрібно бути вибірковим.

Підсумок: REIT не падають так різко, як ширший ринок, коли все погано, вони швидше відновлюються, і якщо обрати правильні сектори, наприклад охорону здоров’я або дата-центри, ви отримуєте ще більший захист. Це пояснює, чому люди починають приділяти цим більше уваги.