Pan Shiyi publica: Minhas reflexões

Ele disse que, nestes dias, ao se reunir com amigos, o tópico sempre gira em torno dos grandes acontecimentos no setor imobiliário, com perdas calculadas em trilhões, e toda a indústria quase desmoronando.
Este acontecimento trouxe dor a inúmeras famílias e à sociedade como um todo, e pode levar anos ou até uma década para se recuperar lentamente.
I. Raízes do setor: desequilíbrio intrínseco do modelo
1. De moradia social a habitação comercial: inspiração no modelo de Hong Kong, mas distorcido, regras como a área comum se tornaram anormais, criando riscos ocultos na indústria.
2. Leverage de hipotecas fora de controle: a proporção de entrada de capital foi gradualmente relaxada de 50% para zero entrada, operações ilegais como parcelamento de entrada, contratos falsos, fluxo de caixa falso se proliferaram, aumentando exponencialmente o risco de alavancagem.
3. Sistema de pré-venda e bancos de terras: o sistema de pré-venda permite que construtores vendam antes de construir, desviando fundos; o modelo de bancos de terras incentiva os desenvolvedores a acumular terrenos e o governo a depender de receitas fiscais de terras, formando uma comunidade de interesses distorcida.
II. Distorção do setor: desvio do essencial e perda de controle
1. Distorção na lógica de competição: a indústria passou de “construir boas casas” para “competir em alavancagem, aquisição de terrenos e escala”, com endividamento elevado e alta rotatividade se tornando padrão, a financeirização afastou-se da essência da moradia.
2. Ciclo vicioso ecológico: construtores dependem de fundos de pré-venda e de novos empréstimos para manter operações; o governo aumenta os preços das terras; compradores de imóveis seguem a tendência de alta, formando uma bolha que se assemelha a um esquema Ponzi de passar a bola, extremamente frágil.
3. Censura de opinião e regras restritivas: o ambiente do setor só permite elogios, os questionadores são vistos como estranhos, perdendo oportunidades de correção precoce.
Não é um problema de preços, mas de todo o modelo. Pré-venda, área comum, receita de terras — passo a passo, empurraram a indústria para o abismo.
Uma poeira do tempo, que cai sobre inúmeras famílias, se transforma numa montanha.