Рассчитайте прозрачный учет общественного дохода жилого комплекса

本文转自：宁夏日报

本报记者 杨 超 文/图

银川市金凤区中海悦府小区居民查看公共收益明细公示。

银川市金凤区紫阳社区网格员入户征求居民对小区公共收益金的意见。

Публичные доходы жилого квартала — важное отражение того, как собственники реализуют свои общие права и участвуют в управлении сообществом. А «понятный учет» публичных доходов, когда все рассчитано правильно, — ключевое звено к здоровому автономному управлению на уровне сообщества и к обеспечению сохранности и приращению стоимости общего имущества.

Ежемесячные парковочные сборы за парковку на территории квартала, взимаемые управляющей компанией, куда в итоге они деваются? Какую выручку приносят коммерческие размещения вроде наружной рекламы в жилых кварталах, объявлений на лестничных клетках, рекламы в кабинах лифтов и т. п., и как выглядит детальная смета последующих расходов? Вооружившись этими вопросами, которые волнуют большинство собственников, репортер углубился в визиты и обследования в нескольких ведомствах.

Мнения жителей: прозрачность — нижний предел

Сумма публичных доходов — это доходы, получаемые в пределах территориальной зоны управления жилого квартала за счет общих частей, находящихся в совместном пользовании собственников, а также общих вспомогательных помещений и оборудования (лифт, лестничные клетки, открытые площадки и т. п.). После вычета предусмотренных законом налогов, потерь при энергопотреблении и выбытий, а также необходимых управленческих расходов на персонал и эксплуатацию, оставшаяся часть дохода считается публичными доходами.

31 марта соответствующий ответственный руководитель Управления по жилищному строительству и городско-сельскому развитию города Иньчуань рассказал, что источники средств публичных доходов относительно разнообразны и в основном включают: доходы, полученные от аренды или эксплуатации общих вспомогательных зданий и помещений квартала; сборы за парковку транспортных средств на общих дорогах и общественных площадках; доходы от размещения наружной рекламы, включая общие площадки, световые короба, дверные проемы секций, наружные стены, а также от внутренней рекламы, устанавливаемой в кабинах лифтов, вестибюлях у входов в секции, на коридорах и т. п.; доходы от проведения коммерческой деятельности на общих площадках, а также сбор платы за размещение таких объектов, как почтовые терминалы/ячейки для экспресс-доставки, аппараты для очистки воды и автоматические торговые автоматы; плата за занятость площадей под телекоммуникационное оборудование, взимаемая с операторов связи; по решению общего собрания собственников — остаточная стоимость от утилизации/списания общих вспомогательных средств и оборудования, а также поступления по процентам от публичных доходов и другие доходы, которые по закону относятся ко всем собственникам.

Эти доходы принадлежат всем собственникам, а куда идут потоки средств — главный «больной» вопрос для жителей. Житель района Литун города Учжун Ма Тао сказал прямо: «Деньги за рекламу в лифтах, за парковочные места и так далее — сколько их собрали в итоге и куда их потратили? Никто не говорит, и мы этого не знаем». Житель района Шапотоу города Вэйцинь Юй Сяомин настроен столь же определенно: «Публичные доходы — это деньги всех собственников, а не “личная казна” управляющей компании. Надеюсь, что будет регулярно публиковаться отчетность, и чтобы каждая статья доходов и расходов была показана ясно и прозрачно».

В отношении конкретного назначения этих средств мнения жителей различаются. Житель района Синцинь города Иньчуань Чжан Синминь надеется: «Сколько бы ни было — раз уж положены дивиденды, выплачивайте дивиденды, либо направляйте на зачет платы за услуги управляющей компании, выделите какие-то льготы, чтобы мы реально почувствовали права собственников». А житель района Цзиньфэн города Иньчуань Го Юй больше склоняется к улучшению среды квартала: «Не нужно делить деньги — сначала отремонтируйте дороги, замените уличные фонари, либо внесите их в ремонтный фонд. Привести в порядок среду в квартале — важнее всего».

Хотя взгляды на назначение доходов различаются, жители приходят к высокой степени согласия в одном: средства публичных доходов — общая собственность всех собственников, и ни при каких обстоятельствах их нельзя удерживать, присваивать или тратить на собственные нужды управляющей компании. Житель района Цзиньфэн города Иньчуань Чжэн Цянь сказал: «Мы не против того, чтобы управляющая компания разумно зарабатывала, но против закулисных операций; не так уж важно, сколько именно распределят, но важно, чтобы было прозрачно и чтобы управление было регламентированным».

Шаг к решению: «туман» превращается в «ясный учет»

Сумма публичных доходов квартала изначально является общим имуществом, возникающим за счет общих частей, совместно используемых объектов и оборудования, но из-за того, что в некоторых кварталах информация не раскрывается, а управление оказывается ненормативным, эти средства превращаются в «мутный счет», который многие жители в своих сердцах не могут ни ясно объяснить, ни понять до конца.

«Сколько бы мы ни смотрели на рекламу, которая каждый день по кругу крутится в лифтах, и на то, что на общественных парковочных местах машины стоят полным рядом, — но сколько в итоге дают эти доходы и на что они тратятся, нам в целом неизвестно». Вопрос Чжан Сяодуна, жителя района Синцинь города Иньчуань, озвучил общее мнение множества собственников. Есть жители, которые сообщают, что некоторые управляющие компании ведут себя с информацией по сверке доходов и расходов максимально уклончиво, а иногда даже отговориваются: «После формирования комитета по управлению домом подадим заявку на раскрытие информации», — пытаясь размыть границы между доходами и расходами, «половить рыбу в мутной воде». А многие собственники, не имея достаточного понимания о правовом статусе и надзоре за публичными доходами, считают: «Денег немного, не стоит разбираться всерьез». В определенной степени это потворствует ненормативному управлению и делает публичные доходы еще более неясными.

Сталкиваясь с болевыми точками управления, несколько мест в городе Иньчуань взяли инициативу на себя и продвинули решение: вывести публичные доходы из режима «одного мутного счета» в режим «одной ясной бухгалтерии». 30 марта в квартале Чжунхай Юэфу района Цзиньфэн города Иньчуань в доске объявлений подробно опубликовали детализацию публичных доходов: четко можно проверить такие поступления и расходы, как годовая выручка от аренды рекламы на шлагбауме, ежемесячные расходы на управление в сфере телекоммуникационной эксплуатации и т. п.

Ранее в ходе специального целевого выправления Управлением улицы Хайбо Ланьсюань в районе Хэланьшань города Иньчуань было обнаружено, что некоторые управляющие компании не размещают публичные доходы на специальном счете по правилам, а вместо этого тянут сроки исправлений, ссылаясь на то, что «не знакомы с политикой». 23 марта сообщество специально провело заседание «Совет Ланьсюань», на месте потребовав от управляющей компании, нарушающей правила, до конца марта вернуть все публичные доходы в полном объеме на специальные счета под надзор, строго реализовать принцип целевого использования средств и обеспечить открытость и прозрачность. Также на месте был подписан уведомительный документ о нормативном использовании, чтобы усилить ответственность за управление.

Квартал Чжунъин Юйцзинь района Синцинь города Иньчуань вышел на реализуемый путь нормативного управления публичными доходами через полный контроль со стороны комитета по управлению домом (домкома). До образования домкома этого квартала в 2018 году публичные доходы находились в одностороннем доверительном управлении управляющей компании; после формирования домкома снова наняли обслуживающую организацию. В результате ежегодная выручка публичных доходов — такие как парковочные сборы и реклама в лифтах — выросла до более чем 700 тысяч юаней. Квартал не только обеспечил публикацию деталей доходов и расходов и регулярное информирование, но и установил, что по каждой статье расхода свыше 50 тысяч юаней требуется решение на общем собрании собственников. Также 980 тысяч юаней остатка публичных доходов были возвращены собственникам в форме распределения дивидендов. Кроме того, средства последовательно использовали на установку высотного видеонаблюдения, капитальный ремонт дорожного покрытия парковки и открытие общественной столовой для сообщества — так, чтобы общие деньги действительно работали на собственников и приносили пользу развитию квартала.

Сегодня все больше кварталов применяют меры открытого и прозрачного, а также нормативного и упорядоченного управления: уточняют «тропы» доходов и расходов публичных средств, и изначально туманный «мутный счет» становится ясным, проверяемым и предметным, а общая собственность и законные права всех собственников надежно защищаются.

Гарантия института: единые правила и мера

«Деньги за рекламу в лифтах, аренда почтовых терминалов/шкафчиков, — где именно должны использоваться эти публичные доходы? Какие расходы не соответствуют нормам, а какие расходы строго запрещено включать?» Накануне, в квартале Синхай цзяюань II района Манчэна Северной улицы района Цзиньфэн города Иньчуань, член домкома задал вопрос прямо по существу реальных болевых точек управления публичными доходами квартала. Хотя в этом квартале уже первыми публиковали информацию о доходах и расходах публичных доходов, на практике по-прежнему возникают сложности — можно ли использовать эти средства на ремонт дверей в секции? Можно ли заменить оборудование видеонаблюдения? Поскольку нет четких и однозначных стандартов использования, в квартале часто встречается ситуация «суммы, которые нужно тратить, но страшно тратить». А отдельные расходы из-за отсутствия законного регламента вызывают сомнения жителей и вопросы по существу. Проблема нормативного управления публичными доходами требует срочного решения.

«То, что доходы публикуют, — это хорошо, но мы хотим прежде всего разобраться, каковы их законные цели. Когда есть четкие правила и нормативы, на душе спокойнее, и это помогает избежать ненужных споров». Жительница квартала Синхай цзяюань II Чжу Мэй сказала. Чтобы решить эту проблему, секретарь партячейки Сюанъян社区 (Цзыян) улицы Манчэна Северной улицы района Цзиньфэн города Иньчуань Сюэ Нинь взял на себя инициативу и организовал координационное совещание. На нем последовательно разбирались и перечислялись вопросы, которые чаще всего волнуют жителей и домком, например: «Можно ли использовать публичные доходы на ремонт дверей в секции?», «Можно ли заменить видеонаблюдение из-за износа/устаревания?», «Считать ли расходы на подсадку и доукомплектование зеленых насаждений на общественных территориях расходами?» Затем с участием трех сторон — управляющей сервисной организации, домкома и представителей жителей — провели поэтапные обсуждения для выработки консенсуса.

«Нет единого стандарта расходов: каждый раз, когда используешь публичные средства, нужно снова и снова объяснять жителям. Это не только снижает эффективность работы, но и легко провоцирует недопонимание и недовольство жителей». Так руководитель управляющей компании квартала Синхай цзяюань II изложил трудности управления. Член домкома Вань Гаоцянь в ответ отметил: «Если речь идет о расходах на поддержание общественных зон и общих интересов всех собственников, то такие расходы в принципе можно использовать. Но при этом нужно строго контролировать меру расходов и нельзя тратить произвольно и беспорядочно».

В квартале Синхай цзяюань II разработали и приняли《Перечень руководящих указаний по использованию публичных доходов》. В нем четко и ясно указаны рамки статей, на которые можно направлять публичные доходы, значимые вопросы, по которым требуется решение на общем собрании собственников, а также перечень расходов, которые строго запрещены. В нормативном порядке закреплено, что любые расходы публичных доходов должны быть одобрены решением общего собрания собственников. Кроме того, каждый год требуется проводить целевую аудиторскую проверку и публиковать всем собственникам результаты аудита. После внедрения этой системы эффект от управления стал очевиден: запланирована замена 66 дверей в секции и соответствующих систем контроля доступа, бюджет — 350 тысяч юаней. По итогам признания по перечню эти работы относятся к категории «модернизация объектов безопасности в общественных зонах»; они успешно прошли голосование на общем собрании собственников, и в полном смысле обеспечили переход публичных доходов от «непонятного использования» к «регламентированному использованию».

«Раньше было так, что и собственники, и управляющие ‘не знали, как использовать’. А теперь ‘есть перечень, по которому можно действовать’. Ключевое — поставить правила». Сюэ Нинь подчеркнул: управляющие сервисные организации и домком регулярно отчитываются на общем собрании собственников о состоянии операционных доходов. Это в полной мере обеспечивает права собственников на информирование, участие и надзор. «Если есть четкие правила и прозрачная процедура действий, то и тратить деньги безопаснее и пользоваться ими спокойнее. Доверие жителей тоже постепенно накапливается в рамках норм».

Домком района Синцинь города Иньчуань в квартале Чжунъин Юйцзинь — председатель Чжан Цзинго — дополнил разговор, опираясь на практику квартала: разумное использование публичных доходов усиливает сплоченность собственников и чувство принадлежности, помогает переводить собственников из «наблюдателей» в «сообщество по общим интересам», а затем всесторонне повышать уровень базового управления. «Реализация прозрачного управления публичными доходами по сути является процессом совместного управления: государственный надзор, исполнение обязанностей домкомом и участие собственников. Только когда будет прояснена граница ответственности каждой стороны и будет достигнута эффективная координация, можно по-настоящему обеспечить принцип ‘взяли у общественности — использовали в интересах общественности’, на благо всех собственников».

Адвокат Нинся Юйчжи (Ningxia Yingshi) Ван Линь с юридической точки зрения дает правовую квалификацию: публичные доходы квартала — это доходы от эксплуатации, возникающие на основе общих частей, а также общих объектов и оборудования, находящихся в общем пользовании. После вычета необходимых затрат остающаяся часть принадлежит всем собственникам на правах общей собственности; исключений «по договоренности — приоритет» не существует. Ключевая формула — «доход от общего имущества принадлежит всем сособственникам».

Вокруг гарантий прав собственников и содействия прозрачному управлению Ван Линь предлагает конкретные меры: во-первых, усилить раскрытие информации: ежеквартально публиковать детальную отчетность о доходах и расходах, ежегодно — аудиторский отчет; срок публикации — не менее 30 дней. В содержание должны входить источники доходов, суммы, затраты, остаточные доходы, планы использования. Публикация должна осуществляться через доски объявлений, чаты/группы собственников и другие каналы, а документы должны храниться не менее 5 лет; во-вторых, создать систему многостороннего надзора: собственники могут знакомиться с первичными подтверждающими документами, а также формировать надзорные группы для проверки; надзор на месте осуществляют органы местного управления, поселение/комитеты помогают в урегулировании споров, компетентные органы по управлению управляющими компаниями проводят целевые проверки; ежегодно общее собрание собственников решает, поручать ли аудит третьей стороне; в-третьих, нормативно управлять счетами: строго запретить смешивание публичных доходов с другими средствами, обеспечивая право собственников на запрос и проверку информации.

Как стало известно, Управление по жилищному строительству города Иньчуань совместно с Бюро социального развития Комитета КПК города Иньчуань уже выпустили ряд нормативных документов: в кварталах создают автономные банковские счета (открытие счета самостоятельно) для домкома или для органа управления имуществом; на раннем этапе, если управляющая компания ведет доверительное управление по согласованию с домкомом или после решения общего собрания собственников, то по каждому проекту открывается отдельный счет. Публичные доходы в приоритетном порядке направляются на пополнение средств специального капитального ремонта жилья; после согласования с общим собранием собственников их можно также использовать на ремонт, техническое обслуживание, обновление и модернизацию общих частей и объектов/оборудования. Одновременно требуется, чтобы организация, управляющая счетом публичных доходов, в течение 7 дней с момента подписания договора и в течение 5 дней с момента открытия счета соответственно публиковала информацию о договоре и состоянии счета; сроки публикации должны быть не менее 30 дней и 7 дней. Также необходимо регулярно раскрывать информацию о доходах и расходах, вести бухгалтерские книги/архивы, обеспечивая право собственников на запрос информации.

«В настоящее время мы связываемся с Бюро по данным города Иньчуань, продвигаем разработку модуля для запросов собственниками и создаем платформу для запроса информации о публичных доходах, чтобы обеспечить открытое и прозрачное раскрытие информации о средствах». Так сообщил соответствующий ответственный руководитель Управления по жилищному строительству города Иньчуань.

Чтобы решить проблему «мутного счета», перекрыть пробелы в управлении, Иньчуань, опираясь на систему «шести открытых раскрытий» по информации управляющих сервисных организаций, направляет кварталы реализовывать управление замкнутым циклом по всему процессу: «открытие счетов и аккумуляция — определение назначения средств — раскрытие и публичное уведомление — нормативное использование — аудит и надзор — закрепление ответственности». Это проясняет границы средств, таких как плата за услуги управляющей компании, публичные доходы и вложения предприятий, способствует нормативизации, прозрачности и правовому регулированию управления публичными доходами и на практике надежно обеспечивает безопасность общей собственности и законные права всех собственников.