Superar los obstáculos en el intercambio de viviendas y aliviar la presión de los jóvenes al alquilar

Este texto proviene de: Youth News

El primer proyecto de adquisición y permuta de vivienda en Shanghái se pone en marcha en Jing’an

Superar los puntos de bloqueo de la permuta de viviendas y aliviar la presión de alquiler de los jóvenes

Reportera: Fan Yanping

Ayer por la tarde, el primer proyecto en Shanghái de “adquisición y permuta de vivienda” se completó oficialmente con la firma en el distrito de Jing’an, lo que marca que el trabajo piloto de la compra de segundas viviendas para usarlas como viviendas de alquiler para garantizar el bienestar de jóvenes entra en una fase de implementación sustantiva.

El residente del distrito de Jing’an, el Sr. Shi, se convirtió en el primer beneficiario de este modelo. Sus 40 metros cuadrados de vivienda antigua en suite, ubicada en la calle Baoshan, fueron adquiridos por la empresa de vivienda garantizada del distrito a un precio de 2,2 millones de yuanes; el importe se asigna como fondo de compra especial, y se utiliza en su totalidad para adquirir en Jing’an el nuevo proyecto de vivienda comercial “Yu Jing’an”, de tres habitaciones. Durante todo el proceso se logra un ciclo cerrado completo de “cambiar la vivienda antigua por una vivienda nueva”.

Según se informa, el modelo innovador que Jing’an puso en marcha primero es una importante exploración de Shanghái en la implementación del aseguramiento de la vivienda y la mejora del sustento de la población: abre un nuevo canal para las necesidades de vivienda de mejora de los residentes, y al mismo tiempo proporciona una ruta novedosa para reunir viviendas de alquiler para garantizar el bienestar en el área central. Reportera de Youth: Fan Yanping

Proceso de permuta

1 El residente presenta una solicitud de adquisición

2 El gobierno guía y las empresas estatales cubren el respaldo

3 Evaluar el valor de la vivienda antigua

4 Firmar el acuerdo de adquisición

5 Emitir el vale de vivienda en versión mejorada

6 Elegir la vivienda

7 Completar la permuta y la mudanza

Criterios de adquisición

Viviendas existentes en propiedad completa con superficie de construcción por debajo de 70 metros cuadrados y precio total dentro de 4 millones de yuanes, con títulos claros; se priorizarán las que estén a menos de 3 kilómetros de distancia del transporte ferroviario urbano y en zonas cercanas a parques industriales.

Primer acuerdo con cierre completo firmado y puesto en marcha Las empresas estatales brindan respaldo para resolver los puntos dolorosos de la permuta

En la sede de la firma, el Sr. Shi firmó, sucesivamente, con la empresa de vivienda garantizada del distrito de Jing’an y con la empresa desarrolladora de vivienda comercial de nueva construcción, los contratos de adquisición de viviendas existentes y los contratos de compra de vivienda. Del manejo de la vivienda antigua a la compra de la vivienda nueva, todo el proceso se enlazó sin interrupciones, convirtiéndose en el primer residente en Shanghái que disfruta del beneficio de la política de adquisición y permuta de vivienda.

“Tenemos dos hijos, el área de la vivienda anterior era demasiado pequeña para nosotros”. El Sr. Shi le dijo al reportero que la vivienda que fue adquirida está en el subdistrito de Baoshan Road, en Jing’an, con una superficie de 40 metros cuadrados. Como era una vivienda antigua, después de que salió a cotizar el año pasado, hubo pocos interesados. Cuando conoció este nuevo modelo, solicitó la evaluación del proyecto de “adquisición y permuta de vivienda”. El precio total de adquisición fue de 2,2 millones de yuanes; todo el proceso tomó solo uno o dos meses y salió muy bien. Ese fondo se asignó como pago especial de compra y solo puede utilizarse para adquirir viviendas comerciales de nueva construcción dentro de Jing’an. Tras elegir cuidadosamente, seleccionó un “pequeño tres habitaciones” de más de 100 metros cuadrados del proyecto “Yu Jing’an”, mejorando de manera efectiva sus condiciones de vivienda.

El modelo de adquisición y permuta de vivienda que Jing’an puso en marcha esta vez es un importante resultado del piloto de adquisición de segundas viviendas en Shanghái para usarlas como viviendas de alquiler para garantizar el bienestar, iniciado en febrero de este año. Los distritos de Jing’an, Pudong y Xuhui fueron las primeras zonas piloto; y Jing’an, en particular, completó primero la firma del primer caso, logrando que este modelo innovador entre oficialmente en la operación real. Este modelo, con la empresa de vivienda garantizada del distrito de Jing’an como entidad ejecutora, sigue estrictamente el principio de “guía del gobierno, ejecución por empresas estatales y operación orientada al mercado”. Los objetos de adquisición se centran en viviendas existentes dentro del distrito con antigüedad mayor y distribuciones más pequeñas, y además se establecen criterios de adquisición concretos: viviendas existentes en propiedad completa con superficie de construcción por debajo de 70 metros cuadrados y precio total dentro de 4 millones de yuanes, con títulos claros; se priorizan las que estén a menos de 3 kilómetros de distancia del transporte ferroviario urbano y en zonas cercanas a parques industriales. Los residentes que compran nuevas viviendas solo tienen que cumplir con que la vivienda esté dentro del distrito de Jing’an; no se establece límite de precio.

El subdirector de la oficina de administración de vivienda y bienes raíces del distrito de Jing’an, He Zhiyong, explicó que, en comparación con el tradicional modelo de permuta de viviendas de “vender primero y comprar después”, este modelo innovador resuelve con precisión los puntos dolorosos centrales de la permuta para los residentes. En la permuta tradicional, no solo el ciclo de transacción es largo, sino que también existen problemas como la falta de transparencia en la cotización y la incertidumbre del proceso de transacción. Los residentes a menudo enfrentan el dilema de “no poder vender la vivienda antigua para comprar la vivienda nueva”. En cambio, en el modelo de adquisición y permuta de vivienda, las empresas estatales completan la compra de la vivienda antigua como respaldo; el proceso es público y transparente, y la operación es eficiente, práctica y conveniente. Los residentes pueden primero asegurar una vivienda comercial de nueva construcción en Jing’an y las condiciones de compra, y luego presentar una solicitud de adquisición de la vivienda antigua; la empresa de vivienda garantizada del distrito emite un vale de vivienda especial para la permuta, logrando un ciclo cerrado de “disposición normalizada de la vivienda antigua y compra sin problemas de la vivienda nueva”.

Garantía de múltiples fuentes de fondos para la operación continua Completar el vacío de viviendas de alquiler para garantizar el bienestar en el área central

El éxito del aterrizaje y el avance continuo del modelo de adquisición y permuta de vivienda no se puede separar del perfeccionamiento del sistema de garantía de fondos. Además, las viviendas antiguas adquiridas, tras su reforma, se incorporan íntegramente al sistema de viviendas de alquiler para garantizar el bienestar, lo cual también llena eficazmente el vacío de oferta de viviendas de alquiler para garantizar el bienestar en el área central de Shanghái, logrando una doble habilitación para el mejoramiento del sustento y la garantía de vivienda.

He Zhiyong explicó que, para asegurar que el dinero de adquisición sea suficiente y los costos controlables, el distrito de Jing’an estableció especialmente un fondo multifuente, construyendo un sistema de financiación orientado al mercado de “financiación para construcción monetizada + fondos propios de la empresa + préstamos de bancos comerciales”. En este esquema, el Banco de Construcción de China proporciona apoyo financiero especial para el proyecto, brindando protección desde la perspectiva de los fondos para el trabajo de adquisición y permuta de vivienda.

En el equilibrio de fondos de mediano y largo plazo, el proyecto construye un mecanismo de ciclo virtuoso de “inversión, operación y retroalimentación”. La inversión para la adquisición de viviendas antiguas se recuperará mediante los ingresos por alquiler de largo plazo de las viviendas de alquiler para garantizar el bienestar; todos los ingresos por alquiler se destinan a recuperar costos y al desarrollo continuo del proyecto. Esto no solo garantiza la operación sostenible de la entidad ejecutora, sino que también dota al modelo de adquisición y permuta de vivienda de capacidad de “autogeneración” de fondos, alejándolo de la dependencia de un único presupuesto fiscal y logrando una operación duradera orientada al mercado.

El director ejecutivo de la empresa de vivienda garantizada de Zha Bei del distrito de Jing’an, Jiang Yan, afirmó que, después de la adquisición, las viviendas existentes, tras una reforma y mejora estandarizadas y un perfeccionamiento de las funciones de habitabilidad por la empresa de vivienda garantizada del distrito de Jing’an, se incorporarán en su totalidad al sistema de viviendas de alquiler para garantizar el bienestar a nivel distrital. Con precios por debajo del alquiler de mercado en el mismo sector, se garantiza de manera específica la demanda de alquiler de nuevos residentes urbanos, jóvenes y otros grupos. La vivienda de la calle Baoshan que se reservó en este primer lote está ubicada en un lugar central dentro del anillo interior de Shanghái, con ventajas evidentes de ubicación, cerca de las estaciones de las líneas 3/4/8 del transporte ferroviario urbano, accesible a pie a los centros comerciales de alrededor, y con servicios cotidianos completos. Con una superficie de construcción de 40 metros cuadrados, se adapta con precisión a la demanda de alquiler de los jóvenes; tras la reforma, se convertirá en viviendas de alquiler para garantizar el bienestar de alta calidad en el área central.

Este modelo también resuelve el problema central de reunir viviendas de alquiler para garantizar el bienestar en el área central. Desde el “Decimocuarto Plan Quinquenal” (14.º FYP) en adelante, Shanghái ha reunido 4,77 millones de conjuntos de viviendas de alquiler para garantizar el bienestar, superando con exceso el objetivo fijado. Sin embargo, el 80% de las viviendas de alquiler para garantizar el bienestar se ubican fuera del anillo central (mid-ring), y la proporción en el centro de la ciudad es baja. En distritos del área central como Huangpu, Jing’an y Xuhui, las viviendas de alquiler para garantizar el bienestar de alta calidad son aún más “difíciles de conseguir”. Como distrito del área central, Jing’an tiene recursos de tierra tensos y el modelo tradicional de construir nuevas viviendas de alquiler para garantizar el bienestar ya no puede satisfacer completamente la demanda incremental. Por eso, adquirir viviendas usadas existentes para destinarlas a viviendas de alquiler para garantizar el bienestar se ha convertido en una ruta clave para ampliar fuentes de vivienda de manera eficiente. Según se informa, durante el período del “Decimoquinto Plan Quinquenal” (15.º FYP), Jing’an planea aumentar la oferta de alrededor de 13.000 (conjuntos/espacios) de viviendas de alquiler para garantizar el bienestar; el modelo de adquisición y permuta de vivienda será un instrumento importante para lograr esta meta, alineándose de manera precisa con la demanda central de “equilibrio entre empleo y residencia” de nuevos residentes urbanos y jóvenes.

Crear espacios residenciales accesibles para los jóvenes,

de alta calidad y aptos para vivir

El modelo de adquisición y permuta de vivienda que Jing’an puso en marcha esta vez, en el mercado se describe como “vale de vivienda en versión mejorada”, pero este modelo tiene una diferencia esencial con el sistema de vales de vivienda que Shanghái probó anteriormente: es una exploración nueva de poner en uso los recursos de viviendas existentes en el mercado, y además es una medida importante para mejorar la eficiencia de asignación de recursos de vivienda de la ciudad.

El valor central de este modelo radica en poner efectivamente en actividad las viviendas antiguas de difícil liquidez en el mercado, logrando el objetivo de “reactivar el stock y optimizar el incremento”. Estas fuentes de vivienda a menudo presentan dificultades para transar en el mercado debido a la antigüedad, distribución, etc. Sin embargo, mediante la guía del gobierno y la adquisición por empresas estatales, se transforman en viviendas de alquiler para garantizar el bienestar de alta calidad. Así, por un lado, el stock recupera su valor; y por otro, los recursos de vivienda en el área central se utilizan de manera más razonable, elevando fundamentalmente la eficiencia de asignación de recursos de vivienda de la ciudad.

En comparación con las viviendas de alquiler para garantizar el bienestar construidas de nueva planta, la reforma de viviendas existentes adquiridas para destinarlas a viviendas de alquiler para garantizar el bienestar también tiene la ventaja evidente de un ciclo de oferta más corto. Según se informa, las viviendas nuevas de alquiler para garantizar el bienestar normalmente requieren 2~3 años de construcción; en cambio, después de adquirir viviendas existentes, solo se necesitan 3~6 meses para completar la reforma estandarizada e iniciar la operación, acortando en gran medida el tiempo efectivo de oferta de viviendas de alquiler para garantizar el bienestar y permitiendo cubrir rápidamente el vacío de oferta en el área central. La empresa de vivienda garantizada de Jing’an realizará reformas especializadas a todas las viviendas adquiridas, las incorporará de manera unificada a la gestión operativa del sistema de viviendas de alquiler para garantizar el bienestar y, con alquileres cercanos a la gente y servicios de alta calidad, creará espacios residenciales accesibles y de alta calidad para los jóvenes, contribuyendo al desarrollo de alta calidad del emprendimiento de garantía de vivienda.

Las autoridades pertinentes del distrito de Jing’an manifestaron que, tomando esta primera firma como punto de partida, continuarán optimizando las políticas relacionadas con la adquisición y permuta de vivienda, detallando los procesos de transacción y profundizando la promoción y puesta en práctica del modelo. El hecho de que el primer proyecto en Shanghái de adquisición y permuta de vivienda se haya puesto en marcha en Jing’an no solo ofrece un nuevo plan para la mejora de vivienda de los residentes del distrito, sino que también proporciona un ejemplo de práctica replicable y promovible para que Shanghái construya un sistema de garantía de vivienda de alta calidad. En el futuro, a medida que el modelo siga perfeccionándose, más residentes podrán disfrutar del beneficio de la política, y también aparecerán más viviendas de alquiler para garantizar el bienestar de alta calidad en el área central. Esto permitirá a Shanghái, al resolver el problema de reunir viviendas de alquiler para garantizar el bienestar en el área central y satisfacer las necesidades de mejora habitacional de los residentes, explorar una ruta completamente nueva, impulsando una integración de mayor calidad entre la garantía de vivienda urbana y el desarrollo del sustento de la población.

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