UHOMES REITF مقابل UPDC REITF: أيهما يقدم قيمة أفضل في عام 2026؟

صندوق استثمار الثقة للعقارات UHomes وصندوق استثمار الثقة للعقارات UPDC من بين صناديق REIT المدرجة في سوق NGX. وقد أصدرا كِلاهما نتائجهما المالية لعام 2025، مُبلّغَين عن أداء قوي.

من ناحية تقييم السعر، كان الأداء مثيرًا للإعجاب نسبيًا. في عام 2025، تفوق UH REITF على UPDC REITF مع تحقيق مكسب سعري بنسبة 42% YtD.

واستمرت موجة الصعود في 2026، مع ارتفاع بنسبة 39.83% مقارنةً بنسبة 18.84% لـ UPDC اعتبارًا من إغلاق جلسة التداول في 2 أبريل 2026

المزيدالقصص

                                    بنك زينيث في غانا يعلن عن ربح قدره 8B نيرة مع وصول ودائع العملاء إلى 2.8 تريليون

8 أبريل 2026

                                    يضعف النايرا إلى 1,389 نيرة/دولار مع انخفاض احتياطيات CBN بمقدار 850 مليون دولار

8 أبريل 2026

ومع ذلك، فإن القيمة السوقية لصالح UPDC أعلى قليلًا عند 21.8 مليار نيرة مقارنةً بـ UHome البالغة 18.13 مليار نيرة.

لكن قبل أن ندخل في الأرقام، ما الذي يقود هذا التفوق من حيث الأساس يتماشى بشكل جوهري مع تقييم السعر. أي شركة توفر أفضل قيمة

ما الذي تقدمه صناديق REIT للمستثمرين

تم هيكلة Union Homes REIT وUPDC REIT لتجميع أموال المستثمرين والاستثمار في العقارات المُولِّدة للدخل مثل المجمعات السكنية ومراكز التسوق ومساحات المكاتب والمستودعات.

وبالمقابل، يوزعان جزءًا من أرباحهما كأرباح أسهم على المستثمرين. وبعبارات بسيطة، تمنح صناديق REIT المستثمرين إمكانية الاستفادة من عوائد العقارات دون عبء امتلاك أو إدارة العقار مباشرةً.

يمكن للمستثمرين المشاركة إما من خلال شراء الوحدات في البورصة أو عبر الاستثمار من خلال صناديق الاستثمار العقارية المشتركة.

وفقًا لتقرير هيئة الأوراق المالية والبِورصات (SEC) الأسبوعي حول مخططات الاستثمار الجماعي اعتبارًا من 23 يناير 2026، توجد ستة صناديق استثمار عقاري مشتركة (REIT) بما في ذلك تلك المرتبطة بـ Union Homes وUPDC.

وتشمل صناديق أخرى: Housing Solution Fund، وصندوق الاستثمار العقاري التابع لوزارة المالية Incorporated Real Estate Investment Fund (MOFI REIF)، وصندوق الاستثمار العقاري في نيجيريا، وصندوق SFS Real Estate Investment Trust Fund.

تتم إدارة هذه الصناديق بواسطة مديري صناديق محترفين وتوفر تعرضًا غير مباشر لأصول العقارات.

في عام 2025، قدمت ستة صناديق REITF عائدًا متوسطًا قدره 19.7% مع صناديق مرتبطة بـ UPDC مُدارة من قِبل Stanbic IBTC Asset Management Limited، مانحةً 30% YtD، وهي الأعلى ضمن المجموعة.

ومع ذلك، لا يزال ذلك أقل من مكسب UPDCREIT البالغ 38% حتى تاريخه المسجل في NGX، مما يبرز اختلافًا رئيسيًا بين عوائد الصناديق المشتركة المبنية على NAV وبين أداء أسعار الأسهم المتأثرة بالسوق.

**الأداء المالي  **

خلال السنوات الخمس الماضية (2021–2025)، أظهر كلا REITs توليد إيرادات وربحية بصورة متسقة.

بينما ظل UH REITF مربحًا طوال الفترة، مُراكمًا أكثر من 20 مليار نيرة في إجمالي الأرباح، سجل UPDC REITF خسارة واحدة فقط في 2021 قبل العودة إلى الربحية، بإجمالي أرباح تراكمي يقارب 13 مليار نيرة خلال الفترة نفسها.

**الربحية في 2025 **

ارتفع صافي دخل UHomes (باستثناء أرباح المبادلة وإعادة التقييم) بنسبة 8.5% إلى 1.147 مليار نيرة، بينما ارتفع صافي دخل UPDC، باستثناء أرباح المبادلة وإعادة التقييم، بنحو 30% إلى 2.3 مليار نيرة

لكن عند تضمين المبادلة وإعادة تقييم العقارات، بلغ صافي دخل UHomes REITF 18.218 مليار نيرة مقارنةً بـ 1.045 مليار نيرة في 2024.

ومن جهة أخرى، انخفضت أرباح UPDC مع المبادلة وإعادة التقييم بنسبة 7.7% إلى 4.335 مليار نيرة.

وبناءً على ما سبق، بينما حقق UHOMES أرباحًا رئيسية أقوى مدفوعة بأرباح إعادة التقييم، تفوق UPDC على مستوى الربحية الأساسية، مسجلًا نموًا أسرع ودخلًا أساسيًا أعلى.

**ربح السهم **

سواء كان ذلك مدفوعًا بالأساسيات أو بمظاهر العرض، فقد انعكس الأثر بالفعل في الأرباح لكل وحدة (EPS).

نما EPS الخاص بـ UHOMES REITF إلى 96.84 نيرة، مقارنةً بـ UPDC REITF البالغ 1.62 نيرة، ما يبرز تأثير أرباح إعادة التقييم. هذه الفجوة مهمة، لأنها تؤثر بشكل مباشر على عوائد المستثمرين، لا سيما توزيعات الأرباح.

**مدفوعات الأرباح **

اقترح UHOMES REITF توزيع أرباح بقيمة 1.032 مليار نيرة لعام 2025، ما يعكس 7.7%؛ أي 4.13 نيرة للسهم.

في المقابل، دفع UPDC REITF توزيعة أولية قدرها 22 كوبيل لكل وحدة واقترح توزيعة نهائية قدرها 33 كوبيل لكل وحدة، أي 55 كوبيل.

وبالتالي، يقدم UHOMES توزيعة أعلى بكثير مقارنةً بـ UPDC، رغم أن التوزيع كان مرتبطًا بأرباح التقييم وليس بالدخل الأساسي.

**الاستدامة في 2026 **

تتمثل إحدى القضايا الرئيسية التي ينبغي على المستثمرين مراقبتها في من الذي يحقق دخلًا أكبر من عقاراته، لأن نمو الأصول القوي أمر جيد، لكن التدفق النقدي هو ما يستمر معه دفع الأرباح والتوسع.

• تبلغ استثمارات UPDC في العقارات 29.56 مليار نيرة (بزيادة 8.64% سنويًا) ويبلغ دخل الإيجار 1.74 مليار نيرة (بزيادة 21% سنويًا)، ما يشير إلى أنه حقق عائد إيجار قدره 5.9% على محفظة عقاراته.
• وفي المقابل، حقق UHomes عائد إيجار بنسبة 2.8% بناءً على استثماره في العقارات البالغة 26.21 مليار نيرة (+163% سنويًا) ودخل الإيجار البالغ 723.6 مليون نيرة (+17.06%).

ومن التدابير الأخرى المهمة للاستدامة الكفاءة التشغيلية؛ أي مقدار الإيرادات التي يتم استهلاكها بواسطة المصروفات التشغيلية.

• في حالة UPDC REITF، ارتفع معدل المصروفات إلى الإيرادات إلى 14.09% من 14.10% في 2024، ما يشير إلى اتساق الكفاءة التشغيلية.
• بالنسبة لـ UHomes REITF، انخفض معدل المصروفات إلى الإيرادات إلى 1.33% من 17.26% في 2024.
• وهذا تحسن كبير، لكنه ناتج إلى حد كبير عن الارتفاع في الإيرادات المُبلَّغ عنها، مدفوعًا بإعادة التقييم

**الميزانية العمومية:  **

يمتلك UPDC REIT أكبر محفظة عقارية، بقيمة 29.595 مليار نيرة (+8.64%) في العقارات الاستثمارية، ما يجعلها تشكل ما يقرب من 82% من إجمالي أصوله البالغ 36.290 مليار نيرة.

تمتلك Union Homes REIT حوالي 26.215 مليار نيرة (+163%) في العقارات الاستثمارية مقارنةً بإجمالي أصولها البالغ 29.178 مليار نيرة (+131.1% سنويًا)، وهو ما يمثل حوالي 90% من إجمالي الأصول.

رغم أن كلا REITs تعمل بمحافظ كبيرة في سياق سوق REIT في نيجيريا، فإن قاعدة أصولهما تظل متواضعة مقارنةً بعجز الإسكان الضخم في البلاد. استثمارات الشركة في العقارات البالغة 30 مليار نيرة تعد قوية، لكن في سوق الإسكان النيجيري تظل صغيرة.

التقييم:

الحجم وحده لا يروي القصة كاملة؛ الأهم هو مقدار القيمة التي يخلقها كل REIT للمستثمرين.

• الربح لكل وحدة: Union Homes – 96.84 نيرة | UPDC – 1.62 نيرة
• نسبة السعر إلى الأرباح (P/E): Union Homes – 0.75x | UPDC – 5.06x
• نسبة السعر إلى القيمة الدفترية (P/B): Union Homes – 0.65x | UPDC – 0.57x
• نسبة السعر إلى المبيعات (P/S): Union Homes – 0.0039x | UPDC – 3.65x

هنا، يبدو أن UHOMES أرخص عبر معظم مؤشرات التقييم:

• يشير P/E البالغ 0.75x إلى أن السهم يتم تداوله بأقل من 1x من الأرباح
• تعزز نسبة P/S منخفضة جدًا فكرة وجود تقييم متدنٍ عميق

تُعد هذه المضاعفات المنخفضة مدفوعة إلى حد كبير بأرباح يغلب عليها التقييم بإعادة التقييم، ما يؤدي إلى تضخيم الدخل المُبلَّغ عنه.

**أما UPDC، فمن ناحية أخرى: **

• يتداول بمضاعف P/E أعلى قدره 5.06x
• لديه نسبة P/S أكثر “طبيعية” تبلغ 3.65x

يعكس ذلك أرباحًا يقودها تشغيلًا بشكل أكبر وأقل تشويهًا بفعل أرباح إعادة التقييم

إجمالًا، يحقق UPDC أرباحًا أكبر مما يملكه، بينما تمتلك UHOMES أكثر مما تكسبه حاليًا، وفي 2026 يعتمد الاختيار الأفضل على ما إذا كان المستثمرون يفضلون دخلًا ثابتًا أم إمكانات النمو.